2018年上半年是很有意思的一段时期，地产市场既承继了2017年的火 爆，也经历了央视带来的意外，以及现在开始呈现的降温。让威海地产人既有打了鸡血的一群人依然在摇旗呐喊，也有一批人趋于理性，不过更多的人还是比较迷茫。其实这些地产人无论是持有什么观点都有一个共同的特点就是对市场的判断都是没有太多依据支持或者思考问题的逻辑性存在问题，尤其是没有精确全面的数据作为支持。综合我们威海房地产大数据平台的数据、主要地产企业家、行业其他专家的观点，对2018年房地产行业形势的发展趋势，我们梳理分析如下：
1、威海房地产转型升级趋于完成
威海的房地产转型升级趋于完成，意味着威海的房地产从“黄金时代”进入“白银时代”。这一时期的地产特点和威海前十年的地产特征截然不同。具体的几个表现为：一是威海目前的房地产产品多元化，别墅、洋房、多层、小高层、高层都有供给，且有不同层次，价差区分比较明显。价格基本反应了产品价值、企业价值、地段价值和城市资源价值；二是客群市场更加分明、中高端客群以本地为主，中低端客群以外地为主。需求目的更加细分，本地居住和投 资、外地是度假、养老和投 资；三是新开的盘基本上都在6个月内，完成销售工作。开发主体完成规模的大小更替、业态新老更替，功能从单一走向多元、资源从个体走向整合。开发主体已经转变为上市公司、国资地产公司和本地实力公司。
2、威海房地产本地客群购买力透支严重
威海居民因为对2017年房地产发展的恐慌引发的透支消费，已经对日常生活、企业效益和社会发展造成了影响。
威海居民市民卡公交使用频次调查分析
数据来源：山东大学威海房地产大数据平台整理
威海居民出行市民卡频次的上升，表明威海居民消费支出的减少，这一数据直接反应了日常支出能力的降低。
威海高校事业单位工作人员银行存款数据分析
数据来源：山东大学威海房地产大数据平台整理
威海高校和事业单位工作人员银行存款的大幅下降反应了居民财富的透支情况以及未来应付危机的能力，这种存款的不足将会导致居民消费信心不足，影响社会整体发展，也侧面反应了威海本地居民在3-5年之内无能力购买住宅这种大宗商品。
数据来源：山东大学威海房地产大数据平台整理
2017年威海居民消费价格指数分析
数据来源：威海统计局2017年统计年鉴
威海居民餐饮和出游次数反应了在社交和休闲娱乐方面的支出情况，威海本地居民减少了这两项支出，表明2017年的消费结构发生了重大改变，居住支出已经影响了居民的生活质量。
3、威海房地产外地客群需求强劲
山东省外部市场房价对威海依然有利好趋势。根据山东大学威海市场管理研究中心的研究发现威海的房地产和青岛、济南有很高的相关关系，当青岛房价与威海房价比为2.8，济南房价与威海房价比为1.8时，这两个城市的居民会来威海购房，且能形成规模化。目前这一条件已经具备：
威海与济南、青岛房价比分析表
数据来源：山东大学威海房地产大数据平台整理
新增市场可持续较好，外部市场乐观。2017-2018年4月，在套数分布上，外地客群购房比例超过本地客群，其中小户型外地客群占比为67%，大户型比例为28.1%。山东省成为威海外部市场最主要的省份，占比超过50%，其中济南、淄博和青岛成为前三位，但青岛增速最快；外部客群中，河北客群增长最快，购买区域主要集中在荣成和南海
数据来源：山东大学威海房地产大数据平台整理
山东省四纵四横铁路网，交通便利，将助力威海房地产外部市场。山东的四纵四横交通网的建设，极大缩短了威海与周边地区的距离，提升了威海房地产的竞争力和辐射范围
4、威海本地换房率高峰期已过，首改和中产改善客群大幅减少
威海人均房屋拥有量已经突破国际最高标准和房地产泡沫最高警戒标准。国际上房地产泡沫的最高标准为人均1套房，但是考虑中国房地产收入比较高，加上是三四线城市，一般认为人均在0.8套房为最高警戒线，威海目前人均已经超过1套房，行业处在高风险运行阶段。
数据来源：山东大学威海房地产大数据平台整理
以高区为例，以首改和中产改善的客群已于2018年2月出现大幅下滑，换房客群在未来18个月内不会有大幅增长。
数据来源：山东大学威海房地产大数据平台整理
威海城镇化已经接近高峰，对房地产行业的主要推力已经过去。根据城镇化发展规律一般城镇化水平在55%-60%区间对房地产拉动作用较大，城镇化水平高的城市二手房和新房市场将走向成熟。
数据来源：威海统计局2017年统计年鉴
5、威海房地产价格将回归理性，保持稳定增长
威海房地产从5月份已经进入平缓期，加上央视事件影响，老百姓对威海房地产的房价出现了观望态势，甚至出现了“威海房地产价格将会下降的预言”，我们观点是威海房地产价格将会回归理性，但是不会出现下降，保持稳定增长将会是主流趋势。这一结论的判断依据主要来自以下依据：一是土地和建设成本的大幅上升，是房地产价格无法下降的主要原因；二是房地产项目的品质相对于五年前有很大的提高，功能性更好；三是相对于周边其他城市，威海房地产价格依然有相对优势；最后一点是威海城市的自然资源和环境优势足够支撑目前的价格水平。但从另一方面来看，威海的房地产也不可能再续2017年的疯狂增长的局面。
数据来源：山东大学威海营销管理研究中心房地产大数据平台整理
从量化的标准，知网期刊和山东大学威海营销管理研究中心地产大数据平台的研究模型可知，一个地区的房价主要有以下因素的影响：
各个因素对房价的影响排序如下：
数据来源：知网期刊文 章整理
这里面有一个因素不容忽略，就是政府行政政策因素影响，这个因素在2018年威海的各个新项目开盘中对房价的调节作用是非常关键的，已经无法用权重的方式来体现了。这一因素在房价增长极不正常的条件下，政府出于对社会稳定和行业健康发展的考虑，可能会直接限定房价区间。当然政府出台的价格限定区间也是基于市场的供需因素和其他因素给出一个比较合理的价格设计。从以上因素中可知，只要全国的经济和本地居民的gdp继续增长，货币政策和通货的存在，威海房地产价格的走势基本会保持稳健增长。
抛开房地产行业以外的因素，威海从今年对人才引进激励幅度上也有了很多大的提升，虽然相对于全国其他城市的人才政策没有较大的优势，但是对于计划定居威海或者已在威海工作的年轻人来说也是很大的促进。这一政策将会为威海房地产未来三年的发展提供一个稳定的刚需市场。
数据来源：威海市政府网站资料整理
6、威海房地产将出现片区分化，荣成、温泉镇、双岛湾增速最高
三大片区领跑威海房地产发展速度、文登区进入资源整合期，且形成威海房地产价格洼地，在2019年将会有大的发展。荣成地区在2017年初就开始发力，目前已经形成规模，地产上升格局已经形成，且荣成的客群两级分化将会更加严重，一类客群是外地的购买海景房客群；一类是本地的高端购房客群，荣成居民年收入本身就是威海市最高的地区，多年来一直没有很好的投 资和消费出口，恒大、华发、中车等国企和上市公司的进入，产品品质将会有大的提升，从而刺激价格的快速上升。随着威海城区房地产带来的价格外溢效应，温泉镇已经成为威海房地产的价格洼地，这一局面是在2017年10月开始形成，目前已经具备快速发展的条件，未来开发的项目产品也很有竞争性，价格上升空间较大。双岛湾是高区最后一块开发地，目前高区地产项目存量有限，唯 一能够延伸的空间就是双岛湾片区，这一片区的基础配套日趋完善，产业布局逐渐清晰和规模化。
文登区今年可能是给大家带来意外的一个区。文登区的价格已经符合“价格洼地”条件，另外从同比和环比增长比例看，满足价格快速的要求。只要有一个触发因素，有可能会引发文登区价格爆点。这个触发点可以体现多方面，可能是大型房企的进驻、也可能是政策的变动、或者一个偶然的事件。
威海文登区6月份房价价格分析
数据来源：威海市行业部门网站资料整理和山东大学威海营销管理研究中心房地产大数据平台
另外一个苗头会引起大家的兴趣，就是威海主城区购房的区域化局面正在逐渐打破，高区和环翠区到经区、东部滨海新城和临港区买房群体在增加。进一步分析发现是有两个因素造成的：一是政府职能部门的东迁，带动了这一趋势的出现，尤其是在政府工作的群体，早在几年前已经有购房计划，2017年的房产形势更加快了这一节奏；二是交通规划建设打破了这一区隔，购房的空间障碍得到极大的消除。
资料来源：威海市政府相关网站整理
7、威海房地产生态圈遭到破坏，重建压力大
开发商、购房者和代理商矛盾日益突出，威海房地产在全国老百姓心目中的形象有所折损。本地购房者无法再为本地开发商提供基本销量保证、开发商信誉度和美誉度需要重建、代理商与购房者信任度需要重建。很多人对生态圈不理解，其实简单来说，生态圈就是一个存在多方且多方都互有联系和影响的系统，在这个系统中大家是以正能量的角色推动整个行业发展的，彼此都贡献了自己的价值。威海的房地产业在2014-2016年，逐渐形成了一个房地产行业生态圈，这是威海为了应对威海房地产困境，由政府发起、协会组织、企业互助而努力发展起来的。生态圈确实为威海房地产的健康发展做出了很大贡献，但是2017年房地产快速发展，在经济利益的驱使下，契约规则遭到了极大的破坏，这个生态圈也损害严重。
生态圈的损害并没有引起业内的充分重视，直到央视对威海捂盘现象的报道把这隐藏在行业背后的隐患展现到大众面前。根据山东大学威海营销管理中心通过网络平台发放的数据结果来看，这一事件确实给威海的房地产带了负面影响。
数据来源：山东大学威海营销管理研究中心房地产大数据平台
2017年威海房地产价格突飞猛涨，既有全国大势所趋的因素，也有行业发展规律的客观原因，但是不可否认的是也存在一小部分开放商和分销商利用大环境进行人为的推波助澜，把房价推向了一个高位，最明显的表现是买不到房、买不到合理的房子等。这一结果直接把各区房价推到了价格抗性上限，最后导致威海本地购房者无法为威海房地产提供基本的销量保证。目前各区价格都以达到价格抗性极限，威海地产形势不容乐观。
数据来源：山东大学威海营销管理研究中心房地产大数据平台
这一问题通过威海4月1日a楼盘开盘新房储客人数和2018年5月2日b楼盘开盘新房储客人数对比可以看出。
威海a楼盘4.1号开盘数据分析
威海b楼盘5.2开盘数据分析
数据来源：山东大学威海营销管理研究中心房地产大数据平台整理
8、威海房地产政策在一段时间内将从严、从紧、从重
鉴于威海房地产发展的现状和问题，政府将会从经济和社会整体发展来考虑行业的管理，威海房地产政策在未来一段时间内将呈现从严、从紧和从重的特点。从目前出台的一系列行业管理政策可见端倪。
资料来源：根据威海市住房和城乡建设局资料整理
资料来源：根据威海市住房和城乡建设局资料整理